半岛全媒体记者 王洪智

　　近日，城阳区西郭庄社区两地块土地使用权及地上建筑物在司法拍卖时，以847679137元成交，溢价3.04亿元，溢价率55.92%。岛城楼市分析专家表示，除了企业自身发展需要，地铁1号线配套等利好因素，提升了竞拍者的市场信心。

担保借款欠钱还不上

地产公司被执行

　　2014年8月3日，青岛某地产有限公司等多家公司分别作出股东会决议，同意公司为胡某与青岛某投资有限公司签订的《借款合同》提供连带责任保证，保证责任的范围为主债权本金24200万元及利息、逾期利息、罚息，复利、违约金、损害赔偿金、出借方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。借款期限一个月，合同到期后，胡某未按照借款合同约定偿还借款本金及利息，青岛某地产有限公司等11位担保人也未履行连带偿还责任。经审理，法院判决胡某偿还原告青岛某投资有限公司借款2.42亿元及利息、律师代理费等；被告青岛某地产有限公司等承担连带清偿责任，其承担担保责任后有权向被告胡某追偿。

　　判决生效后，被告未主动履行义务，原告申请法院强制执行。法院立案之后对各被执行人总对总查控，接收当事人提交的执行线索，然后查封财产，提交询价评估，将执行法律文书送达各方当事人，接收并处理异议，最后发起网络司法拍卖。据了解，该案执行标的额4亿元，其中，被执行人之一青岛港信地产有限公司名下位于城阳区城阳街道西郭庄社区两宗土地使用权及建筑被依法拍卖。据天眼查信息，青岛港信地产有限公司涉及多起借款纠纷，其法定代表人也曾多次被限制消费。

法拍溢价3.04亿元

超执行标的额一倍多

　　12月8日，青岛中院通过京东对西郭庄社区2宗土地使用权及建筑司法拍卖。拍卖标的评估价6.0408793亿元，起拍价为5.43679137亿元，保证金5400万元，增价幅度200万元。据介绍，此次拍卖吸引了和达、中巍、北京城建(青岛)、青岛世纪海湾等7家竞买人报名参与。北京城建(青岛)经过150轮加价成功竞得，拍卖成交价8.47679137亿元，溢价3.04亿元，溢价率55.92%。

　　1400100300022地块土地面积为 58161平方米，城镇住宅用地分摊土地面积为45589.36平方米，批发零售用地分摊土地面积为6746.32 平方米，公共设施用地分摊土地面积为459.56平方米，划拨城镇住宅用地分摊土地面积为5365.76平方米。地块容积率1.36，规划计容建面7.91万平方米。1400100300023地块土地面积为 31280平方米，城镇住宅用地分摊土地面积为28633.81平方米，批发零售用地分摊土地面积为582.82平方米，公共设施用地分摊土地面积为306.75平方米， 划拨城镇住宅用地分摊土地面积为1756.62平方米。地块容积率1.63，规划计容建面5.1万平方米。

　　根据两宗地块规划建面130085.36平方米，折合楼面价约为6516.33元/平方米。据了解，2020年城阳区住宅地块招拍挂楼面地价成交最高为5501元/平方米，此次法拍成为城阳年度楼面地价新高。

　　半岛记者采访得知，相对于该案的执行标的额4亿元，拍卖成交价多出了一倍多。后期，法院将对拍卖款进行分配，假若最后有剩余将退还被执行人。

地铁利好带来信心

地块无硬伤市场可期

　　对于西郭庄地块拍卖溢价率55.92%，岛城楼市分析专家张斌表示，地块周边区域已经有很多建设，地铁配套、城阳城区扩散发展等利好因素，提升了竞拍者的市场信心。“楼面价每平方米超过6500元，但如果没有地铁，可能四千也卖不出去。地铁的作用就是，在越偏远的地方，带动升值作用越大。”12月15日，青岛地铁1号线北段开始试乘，拍卖地块临近地铁东郭庄站。

　　除了外部的利好因素，高价抢地与企业自身也有很大关系。“企业之所以高价抢地，一般有三种情况，一是地块很稀缺，市场非常看好，二是企业多年没有进青岛，地块一出，企业抢下来以此入驻青岛，三就是企业一直没有拿地，企业为了生存、进一步发展，多少钱都得拿地。”张斌表示，现在企业对市场预期都是理性客观的，经过近几年的调整，整个土地市场价格也是相对比价合理的，跟买房一样，土地市场目前是相对的低点，加之对未来市场判断比较乐观，北京城建(青岛)多年没拿地，应该也是为了尽快拓展项目。

　　据链家显示，目前拍卖地块旁边一普通住宅标价14500元/㎡。“城阳拿地一般五千元左右，盖的房子成本就得一万一千多，从今年来看卖到一万三左右。目前市场来看，盈利空间不大，但是赔不了，毕竟城阳区域市场容量、活跃度都是可以的。拿地根据未来市场和潜在市场做判断，品牌开发商上市周期六到九个月，预计明年下半年入市，明年房产市场反弹的话，房子每平方米卖到一万五六，利润空间还是有的。”张斌说。

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青岛法院网络司法拍卖成交额174.03亿元

　　据了解,自2017年1月1日《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施以来,网络司法拍卖成为法院处置执行财产的优先方式。网络司法拍卖一方面能够有效杜绝传统拍卖工作中存在的“低估贱卖”“缩水贬值”“暗箱操作”“围标串标”等问题,另一方面能够获得较高的社会关注度,吸引公众参与竞拍,提高拍卖财产的溢价率,最大限度地保护执行申请人与被执行人双方的合法权益,在解决“执行难”问题方面起到了良好效果。

　　2017年4月17日，青岛市中级人民法院举行“网络司法拍卖启动仪式”，宣告青岛法院入驻人民法院网络司法拍卖平台，青岛两级法院的网络司法拍卖都通过网拍平台在淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网和中国拍卖行业协会网等５个最高人民法院公告确定的网络司法拍卖平台上进行。截至目前，青岛法院网络司法拍卖成交额174.03亿元，溢价率24.18%。

　　目前，青岛法院开展蓝色风暴“六稳”“六保”暨司法查封土地和海域使用权清理处置专项执行行动，专项清理处置司法查封土地和海域使用权，进一步盘活和释放土地、海域资源要素，优化法治化营商环境。土地使用权资产标的额高、处置周期长、清理难度大，促进土地资源合理配置和高效利用对助推经济高质量发展具有重要意义。